Elemen, proses dapatkan pembiayaan semula hartanah
Pembiayaan semula hartanah adalah satu langkah pengurusan kewangan yang semakin popular
BANK Negara Malaysia (BNM) mengumumkan penurunan Kadar Dasar Semalaman (OPR) kepada 2.75 peratus pada 9 Julai lalu.
Bermakna apabila OPR diturunkan, kadar faedah pinjaman perumahan APR (Annual Percentage Rate) juga akan menurun.
Bagaimanapun, penurunan OPR mencetuskan pelbagai reaksi masyarakat Malaysia terutama di media sosial.
Mengulas keadaan itu, Pensyarah Kanan Ekonomi dan Perbankan, Fakulti Ekonomi dan Muamalat, Universiti Sains Islam Malaysia (USIM), Dr Mohd Faisol Ibrahim berkata, pengumuman penurunan OPR baru-baru ini seharusnya memberi berita gembira kepada pelanggan bank kerana ia menyebabkan kadar bayaran balik pembiayaan dan pinjaman secara bulanan akan menurun.
Ia termasuk pembiayaan dan pinjaman kenderaan, rumah, peribadi dan sebagainya.
Namun, peminjam perlu faham terma kontrak perjanjian dengan bank sebelum terus menandatangani persetujuan kontrak kerana di dalamnya ada menyatakan jenis kadar pinjaman dan pembiayaan.
Kata beliau, sekiranya mengambil pinjaman konvensional, biasanya kadarnya bersifat berubah dan perubahan OPR menyebabkan bayaran bulanan pelanggan turut berubah.
Manakala bagi pembiayaan Islamik, kadarnya terbahagi kepada dua iaitu berkadar tetap atau berkadar berubah.
Katanya, jika pelanggan memilih berkadar tetap maka perubahan OPR tidak mengubah nilai bayaran bulanan kepada pihak bank sebaliknya jika memilih berkadar berubah, maka perubahan OPR mengubah bayaran bulanan pelanggan.
"Justeru adalah tidak mungkin penurunan OPR baru-baru ini menyebabkan bayaran bulanan pelanggan tiba-tiba naik berbanding bayaran bulan sebelumnya.
"Jika situasi itu benar berlaku, pelanggan perlu berjumpa bank untuk mendapatkan penjelasan kenapa ada kenaikan bayaran bulanan sedangkan kadar OPR negara menurun.
"Mungkin ada beberapa faktor yang menyebabkan ia berlaku seperti kos operasi bank meningkat, perubahan struktur pinjaman dan risiko inflasi," katanya.
Jelas Mohd Faisol lagi, peminjam perlu faham dan jelas bahawa ada perbezaan yang ketara. Perbankan Islam hanya menawarkan pembiayaan Islamik manakala perbankan konvensional hanya menawarkan pinjaman.
Beliau berkata, dalam pembiayaan Islam pula ada dua jenis kadar iaitu berkadar tetap dan berkadar berubah sedangkan dalam pinjaman konvensional hanya berkadar berubah.
Katanya, berkadar berubah membawa maksud perubahan OPR mempengaruhi bayaran bulanan peminjam manakala berkadar tetap pula perubahan OPR tidak mempengaruhi bayaran bulanan.
"Bagaimanapun, biasanya nilai kadar tetap yang ditawarkan bank lebih tinggi sedikit daripada berkadar berubah dengan mengambil kira risiko yang bakal dihadapi bank jika berlaku kenaikan OPR.
"Namun, yang menariknya berkenaan pembiayaan Islamik ini walaupun bank menawarkan kadar berubah kepada pelanggan, tetapi bank masih meletakkan kadar siling iaitu nilai maksimum yang bank hanya akan caj jika berlaku perubahan OPR.
"Situasi itu tidak wujud dalam pinjaman konvensional di mana kadar berubah akan terus meningkat tanpa ada had dan pelanggan perlu membayar kenaikan ini kepada bank, yang jelas sangat membebankan pelanggan sebenarnya," katanya.
Dalam pada itu, ada beberapa faktor lain yang mungkin mempengaruhi kenaikan bayaran bulanan pinjaman antaranya bagi peminjam yang baharu, kenaikan Cukai Jualan dan Perkhidmatan (SST) juga menyebabkan bank meningkatkan bayaran pemprosesan dokumentasi dan sebagainya kepada pelanggan.
Dalam erti kata lain, kos operasi bank turut meningkat.
Selain itu, kemungkinan juga bank meningkatkan margin Kadar Pinjaman Asas (BLR) dan Kadar Pembiayaan Asas (BFR) berbanding sebelum ini kepada pelanggan walaupun OPR menurun dengan andaian bank masih mematuhi BSR dan BR yang ditetapkan BNM.
Ini dilakukan supaya bank masih mampu mengaut keuntungan dalam situasi ekonomi yang mencabar sekarang.
Di samping itu kemungkinan lain adalah sesetengah pelanggan bank yang mungkin culas membayar atau sering lewat melunaskan bayaran bulanan menyebabkan kadar faedah serta caj keuntungan menjadi semakin banyak dan meningkat, sekali gus mempengaruhi peningkatan bayaran bulanan.
Bagi peminjam yang terkesan, nasihat Dr Mohd Faisol adalah supaya semak semula perjanjian dan baca serta fahami isi kandungan kontrak perjanjian itu dengan jelas.
Ini kerana kebiasaannya pelanggan bank hanya tahu tandatangan tanpa mahu memahami dengan jelas mengenai isi kandungan perjanjian.
Selain itu, peminjam juga boleh meminta justifikasi daripada bank supaya kenaikan berkenaan mematuhi perjanjian sedia ada dan bukan baharu sahaja diwujudkan.
Katanya, sekiranya kenaikan yang berlaku tiada dalam perjanjian sebelum ini, mereka boleh melaporkan kepada pihak yang terbabit termasuk juga BNM.
"Dalam isu ini, pengguna perlu peka dan cakna mengenai isi kandungan perjanjian dengan bank sebelum bersetuju menandatanganinya.
"Lebih penting, pengguna juga perlu faham serba sedikit mengenai hubungan OPR dengan BSR, BR, BLR dan BFR supaya mereka tahu adakah perubahan OPR itu kelak akan mempengaruhi bayaran bulanan mereka," katanya.
