Pembelian rumah pertama merupakan antara keputusan kewangan paling besar dalam kehidupan seseorang.

Namun, ramai pembeli tidak menyedari bahawa kesilapan kecil dalam urusan ini boleh membawa akibat besar termasuk kehilangan hak milik, pembatalan perjanjian jual beli (SPA), atau terjerat dalam pertikaian perundangan yang memakan masa bertahun-tahun.

Pembelian rumah bukan sekadar berkenaan urusan kewangan, tetapi juga membabitkan kontrak undang-undang yang kompleks, dikawal oleh pelbagai akta termasuk Kanun Tanah Negara 1965 (KTN), Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 (HDA) serta peraturan subsidiarinya.

Dalam konteks ini, memahami tujuh kesilapan paling lazim berserta asas undang-undang dan langkah pencegahannya boleh membantu pembeli mengelakkan kerugian jangka panjang serta memastikan setiap transaksi sah di sisi undang-undang.

Tidak memahami status pegangan hak milik dan kesan perundangannya
Antara kekeliruan paling lazim pembeli rumah kali pertama ialah perbezaan antara status milikan pegangan bebas atau pajakan.

Di bawah Seksyen 76 KTN, pemberi milikan tanah pajakan adalah untuk tempoh tertentu, tidak melebihi 99 tahun. Jika pembeli membeli hartanah dengan baki pajakan yang singkat, contohnya kurang daripada 50 tahun, nilai hartanah boleh menurun dan pembeli mungkin perlu menanggung kos tambahan untuk memperbaharui tempoh pajakan.

Bagi mengelak kesilapan, semak baki tempoh pajakan melalui carian tanah terkini di pejabat tanah sebelum menandatangani SPA. Dapatkan nasihat peguam mengenai implikasi terhadap pemilikan dan prosedur pembaharuan tempoh pajakan.

Tidak menyemak sekatan kepentingan atas hak milik
Hartanah yang ingin dibeli mungkin dikenakan sekatan kepentingan yang direkodkan dalam dokumen hak milik seperti yang diperuntukkan di bawah Seksyen 120 KTN.

Sekatan ini boleh membabitkan larangan memindah milik, memajak, atau menggadai tanpa kebenaran pihak berkuasa negeri (PBN), atau sekatan jualan kepada bukan Bumiputera.

Sekatan ini perlu difahami pembeli kerana ia merupakan salah satu faktor yang mempengaruhi tempoh selesai transaksi jual beli kerana pembeli perlu melalui proses permohonan kebenaran PBN sebelum membuat proses pindah milik.

Untuk elak kesilapan, mohon salinan dokumen hak milik daripada penjual atau buat carian tanah di pejabat tanah yang berkenaan. Ketika menandatangani SPA, dapatkan nasihat peguam berkenaan proses, risiko dan jangka masa permohonan kebenaran PBN supaya anda boleh urus jangkaan anda dengan betul berkenaan proses jual beli yang akan dilalui.

Tidak memahami konsep hak milik induk dan hak milik individu/strata
Bagi projek kediaman bertingkat khasnya, unit rumah lazimnya dijual pemaju sebelum hak milik strata dikeluarkan oleh PBN. Dalam situasi di mana unit yang dibeli masih di bawah hak milik induk, pembeli adalah pemilik benefisiari melalui SPA sehinggalah hak milik strata dikeluarkan dan proses pindah milik disempurnakan.

Asas undang-undang tanah di Malaysia adalah berdasarkan prinsip hak milik yang tidak boleh disangkal di bawah Seksyen 340 KTN, yang melindungi hak pemilik berdaftar kecuali dalam kes penipuan atau pendaftaran tidak sah.

Dokumen hak milik yang dikeluarkan mengikut Seksyen 89 KTN kemudiannya menjadi bukti rasmi mengenai pemilikan sebagaimana direkodkan dalam dokumen hak milik daftaran.

Di bawah HDA, pemaju bertanggungjawab untuk mengemukakan permohonan pecah bahagi bangunan dan hak milik bagi setiap unit yang telah siap dan selepas sijil layak menduduki (CCC) diperoleh.

Kegagalan memindahkan hak milik selepas hak milik individu atau strata dikeluarkan boleh menyebabkan kesukaran apabila pemilik kelak apabila ingin menjual semula ataupun untuk membuat pembiayaan semula.

Bagi mengelak kesilapan, pemilik perlu pantau permohonan hak milik oleh pemaju, sama ada selepas rumah siap atau dalam transaksi pasaran sekunder. Daftar nama anda sebagai pemilik sejurus menerima notis bertulis daripada pihak pemaju berkenaan pengeluaran hak milik individu atau strata bagi unit anda.

Mengabaikan pendaftaran kaveat persendirian
Ramai pembeli menyedari bahawa di bawah Seksyen 323 KTN, mereka boleh memasukkan kaveat persendirian ke atas hartanah yang dibeli bagi melindungi kepentingan mereka sementara menunggu proses pindah milik selesai.

Tujuannya adalah untuk menghalang sebarang urus niaga lain ke atas tanah terbabit oleh pemilik berdaftar, seperti pindah milik, gadaian atau pajakan kepada pihak lain, tanpa pengetahuan atau kebenaran pembeli.

Kaveat ini biasanya akan didaftarkan oleh peguam pembeli selepas SPA disetem, dan ditarik balik semasa proses pindah milik didaftarkan.

Untuk elak kesilapan, selepas menandatangani SPA, dapatkan nasihat peguam mengenai keperluan kaveat dan pastikannya didaftarkan untuk melindungi kepentingan anda sebagai pembeli.

Tidak menyemak status tanah rizab Melayu
Tanah rizab Melayu merupakan tanah yang dikhaskan untuk pemilikan orang Melayu yang ditadbir mengikut Enakmen Rizab Melayu Negeri, selaras dengan Perkara 89 Perlembagaan Persekutuan.

Pembelian oleh individu bukan Melayu akan menyebabkan transaksi tersebut terbatal dan tidak sah di sisi undang-undang. Dalam situasi begini, pembeli bukan sahaja berisiko kehilangan bayaran deposit, tetapi juga akan mengalami kerugian dari segi masa dan kos guaman yang telah dibelanjakan.

Justeru, semak status tanah lebih awal. Semak sijil lahir anda bagi memastikan anda memenuhi definisi 'Melayu' seperti diperuntukkan dalam enakmen negeri.

Tidak pertimbang kos-kos lain untuk pembelian rumah
Ramai pembeli rumah pertama tersilap langkah apabila hanya menumpukan kepada harga jualan atau bayaran deposit semata-mata, tanpa mengambil kira kos perundangan dan kewangan yang mesti ditanggung sepanjang proses pemilikan, lebih-lebih lagi bagi pembeli yang memanfaatkan pembiayaan penuh melalui skim rumah pertama.

Yuran guaman merupakan antara kos-kos yang perlu disediakan oleh pembeli apabila melantik peguam untuk menguruskan urusan perundangan jual beli rumah, mengikut kadar yang ditetapkan di bawah Perintah Saraan Peguam Cara 2023 (SRO).

Selain itu terdapat juga kos disbursement yang dicaj mengikut amalan firma guaman.

Duti setem Ad Volorem dikenakan ke atas Suratcara Pindah milik mengikut Akta Duti Setem 1949 dikira berdasarkan nilai jual beli atau nilai pasaran hartanah.

Namun, pembeli rumah pertama mungkin layak mendapat pengecualian atau diskaun duti setem, tertakluk kepada kempen semasa kerajaan.

Bagi mengelak kesilapan, sebelum menandatangani SPA, minta peguam menyediakan anggaran keseluruhan kos transaksi. Penting juga untuk pembeli cakna terhadap insentif kerajaan yang disediakan khusus utnuk pembelian rumah pertama.

Tidak mengetahui hak pembeli di bawah Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 (HDA)
Khusus bagi pembeli unit kediaman baharu dari pemaju, kebanyakannya kurang maklum bahawa mereka mempunyai perlindungan menyeluruh di bawah HDA.

Akta ini bukan sahaja mengawal lesen pemaju, tetapi juga menetapkan struktur SPA, tempoh tuntutan Defect Liability Period (DLP) dan hak pembeli untuk dibayar Liquidated Ascertained Damages (LAD) jika berlaku kelewatan serahan milikan kosong.

Dengan peruntukan standard HDA, pembeli berhak menuntut LAD bagi setiap hari kelewatan serahan milikan kosong selepas tempoh siap yang dijanjikan, dikira berdasarkan formula yang ditetapkan dalam perjanjian standard. LAD boleh dituntut walaupun kunci telah diserahkan.

Selain itu, pemaju juga terikat dengan klausa DLP selama 24 bulan dari tarikh milikan kosong yang mana pemaju perlu membaiki kecacatan pada struktur pembinaan atau mutu kerja yang tidak memuaskan dalam masa 30 hari selepas menerima notis bertulis daripada pembeli.

Mengabaikan hak ini boleh menyebabkan pembeli perlu menanggung kos pembaikan sendiri apabila tempoh tuntutan tamat.

Justeru, simpan dokumen serahan rumah dan laporan kecacatan sebagai bukti. Failkan aduan di Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah (TTPR), sekiranya pemaju tidak berkerjasama.