Daripada situ, muncul satu istilah yang semakin popular dalam pasaran hartanah iaitu 'rumah busuk'.

Penganalisis Hartanah Universiti Malaya-Wales dan Universiti Teknologi Sarawak Prof Dr Noor Rosly Hanif berkata, rumah busuk bukan istilah rasmi industri dan tidak pernah digunakan dalam kajian akademik.

"Ia mula digunakan sekitar 2018 ketika pasaran hartanah kediaman berada pada tahap panas dan harga rumah baharu berada di luar kemampuan kebanyakan rakyat.

"Rumah busuk merujuk kepada unit kediaman yang bermasalah daripada segi fizikal, usang, rosak teruk, ditinggalkan pemilik dan tidak diselenggara sehingga tidak selamat untuk didiami.

"Namun, di sebalik keadaan daif itu, rumah busuk sebenarnya menyimpan potensi pulangan yang tinggi jika diurus dengan betul," katanya.

Dr Noor Rosly berkata, daripada sudut pelaburan, rumah itu dianggap sebagai rumah busuk kerana risiko tinggi yang perlu dihadapi pembeli.

"Pembeli perlu berusaha memulihkan semula fungsi rumah sebelum ia boleh digunakan atau dijual, namun pada masa sama ia berpotensi memberikan pulangan besar sekiranya diurus dengan jayanya.

"Ada segelintir pembeli yang mencari rumah busuk untuk dijadikan kerjaya dan mereka ini juga dikenali sebagai pemaju kecil.

"Apabila menemukan rumah busuk, penilaian awal dibuat termasuk melihat lokasi rumah sama ada berada di kawasan yang mudah diakses dan mempunyai permintaan pasaran," katanya.

Menurut beliau, mereka juga menilai jenis masalah yang wujud pada rumah berkenaan sama ada kerosakan kosmetik, fizikal, isu perundangan atau faktor spiritual seperti paranormal.

"Selain itu, kos yang diperlukan untuk membaik pulih rumah sehingga boleh direhabilitasi semula serta tempoh yang diperlukan turut diambil kira.

"Kelulusan perancangan dan keperluan undang-undang yang perlu dipatuhi juga dinilai kerana ia memberi kesan kepada pemilikan kelak.

"Selepas semua faktor ini dipertimbangkan, barulah tawaran harga dibuat kepada pemilik rumah busuk. Dalam keadaan tertentu, harga rumah boleh jatuh sehingga hampir menyamai nilai tanah kerana bangunan berada dalam kondisi yang amat kronik atau dianggap 'total loss'," katanya.

Dr Noor Rosly berkata, jika bangunan masih boleh digunakan semula, harga rumah boleh jatuh sehingga 60 peratus berbanding harga pasaran rumah normal yang setara.

"Bagi pembeli yang tidak termasuk dalam kategori pemaju kecil pula, rumah busuk diburu atas beberapa faktor termasuk kurang pesaing, peluang rundingan harga yang lebih memihak kepada pembeli kerana penjual berada dalam keadaan terdesak serta potensi aliran tunai daripada sewaan atau kenaikan harga selepas rumah itu dipulihkan.

"Ada juga pembeli yang membeli rumah busuk kerana itu sahaja yang mampu dimiliki berdasarkan tahap pendapatan mereka.

"Walaupun ramai mengetahui potensi keuntungan rumah busuk, tidak ramai yang sanggup berdepan risiko atau mempunyai sumber kewangan serta pengetahuan teknikal untuk menceburi pelaburan ini," katanya.

Menurut beliau, rumah busuk yang masih berbaloi untuk dibeli lazimnya terletak di kawasan perumahan yang matang dan lengkap dengan kemudahan asas seperti sekolah, taman permainan, klinik, kedai serta pengangkutan awam.

"Faktor lokasi adalah ciri paling utama dalam pemilihan rumah busuk. Kebiasaannya rumah busuk di kawasan sebegini wujud kerana pemilik asal berpindah atas faktor pekerjaan, keluarga atau kewangan.

"Hampir setiap taman perumahan di negara ini mempunyai sekurang-kurangnya sebuah rumah busuk yang ditinggalkan, jika rumah itu adalah jenis rumah atas tanah seperti teres, lalang dan pokok selalunya tumbuh tanpa kawalan," katanya.

Bagaimanapun, tegasnya, pembeli perlu memastikan kerosakan tidak membabitkan struktur utama seperti tiang, dinding, bumbung dan lantai kerana kos membaiki struktur adalah sangat tinggi.

"Rumah busuk yang ditinggalkan lama biasanya memerlukan pendawaian elektrik dan perpaipan semula sepenuhnya.

"Walaupun kosnya tinggi, ia masih lebih rendah berbanding kos pembaikan struktur bangunan," katanya.

Katanya, aspek perundangan turut perlu diberi perhatian, hak milik mesti boleh dipindah milik, tiada halangan mahkamah akibat kes perceraian atau faraid, tiada kaveat persendirian, tiada tuntutan bank akibat tunggakan pinjaman, tiada tunggakan cukai tanah, cukai taksiran serta bil utiliti.

"Sekiranya wujud sebarang halangan undang-undang atau perundangan, rumah busuk itu wajar dielak.

"Selain itu, kawasan yang pernah dilanda banjir, mempunyai kadar jenayah tinggi, laluan paip gas bawah tanah atau masalah sosial yang serius juga perlu dielak.

"Daripada sudut undang-undang, perkara paling kritikal ialah memastikan tiada tuntutan pihak ketiga ke atas rumah berkenaan, tuntutan boleh berlaku akibat hutang pinjaman perumahan atau hutang peribadi yang menjadikan rumah sebagai cagaran," katanya.

Menurut beliau, kesilapan biasa pembeli kali pertama, sama ada melalui lelong atau 'subsale' ialah tidak melawat dan memeriksa rumah terlebih dahulu sebelum membida atau membayar deposit.

"Pemeriksaan awal penting untuk menganggarkan kos baik pulih sebenar, pembeli juga sering gagal meneliti hak milik dan tidak menyedari tunggakan lama yang akan diwarisi.

"Emosi yang tidak terkawal ketika melihat harga murah turut menjadi punca kesilapan.

"Lokasi dan perletakan yang baik boleh menyelamatkan rumah busuk. Di kawasan yang mempunyai permintaan tinggi, kos pembaikan kosmetik seperti cat, pendawaian, perpaipan, pintu, tingkap, sanitari dan kabinet dapur boleh diperoleh semula melalui sewaan atau jualan," katanya.

Dr Noor Rosly berkata, kawasan perumahan yang mampan dan berhampiran pengangkutan awam mempunyai peluang lebih tinggi untuk memulihkan nilai rumah busuk sehingga mencapai harga pasaran semasa.

"Daripada segi rundingan harga, pemilik rumah busuk lazimnya berada dalam keadaan terdesak dan memerlukan kecairan tunai segera.

"Pembeli mempunyai kelebihan sekiranya membuat pemeriksaan rumah, menilai kos pembaikan, tunggakan dan membandingkan harga pasaran semasa.

"Faktor masa yang diperlukan untuk memulihkan rumah juga memberi kelebihan dalam rundingan," katanya.

Pakar hartanah itu berkata, bagaimanapun cabaran utama timbul apabila pembeli bergantung kepada pinjaman bank.

"Penilaian bank dibuat berdasarkan keadaan fizikal sedia ada dan bukan potensi selepas dibaiki menyebabkan jumlah pinjaman lazimnya hanya sekitar 50 hingga 60 peratus daripada harga pasaran.

"Strategi yang lebih baik ialah membeli menggunakan sumber kewangan lain terlebih dahulu, membaiki rumah, kemudian barulah memohon pembiayaan bank.

"Rumah busuk lebih sesuai untuk pembeli yang mempunyai kewangan kukuh, khususnya pembeli tunai serta pengetahuan teknikal dan perundangan. Pelaburan ini berisiko tinggi, namun berpotensi memberikan pulangan yang tinggi jika diurus dengan betul," katanya.