Rumah tempat bina kehidupan, bukan beban sepanjang usia
Gaji pertama masuk, rasa seronok tak terkata. Dalam kepala sudah mula terbayang rumah sendiri...
Tujuan utama sekatan ini adalah di antara lainnya, untuk mengehadkan keupayaan penjual atau pemilik dalam menguruskan sesuatu hartanah tersebut secara bebas.
Oleh itu, kebenaran bertulis daripada Pihak Berkuasa Negeri perlu diperolehi terlebih dahulu sebelum sesuatu transaksi hartanah seperti pindahmilik, pajakan atau cagaran/gadaian kepada bank boleh dilakukan oleh pemilik sesebuah hartanah tersebut.
Sekatan kepentingan ini lazimnya akan direkod dan dinyatakan pada setiap hakmilik hartanah dan ia boleh dijumpai pada hakmilik hartanah tersebut di bawah bahagian/tajuk 'Sekatan Kepentingan'.
Jenis-jenis sekatan kepentingan
Sekatan kepentingan am
Sekatan kepentingan ini merupakan sekatan yang biasa ditemui dan dikenakan oleh Pihak Berkuasa Negeri terhadap sesebuah hakmilik hartanah.
Sekatan ini lazimnya tertera seperti 'Tanah ini tidak boleh dipindah milik, dipajak, digadai atau dicagar tanpa kebenaran bertulis daripada Pihak Berkuasa Negeri'.
Dalam konteks urusan jual beli hartanah, pihak penjual perlu mendapatkan kebenaran daripada Pejabat Tanah dan Daerah yang berkenaan terlebih dahulu sebelum melakukan sebarang urusan pindahmilik hak dan kepentingan kepada pihak pembeli.
Sekatan ini kebiasaannya dikenakan kepada hartanah yang berstatus pegangan pajakan (leasehold). Bagaimanapun, sekatan ini bergantung kepada Pihak Berkuasa Negeri di negeri masing-masing.
Sebagai contoh di Negeri Sembilan, sebilangan hartanah yang berstatus pegangan bebas (freehold) juga ada yang dikenakan sekatan kepentingan seperti di atas.
Oleh yang demikian, penting untuk setiap penjual untuk memeriksa terlebih dahulu sekatan kepentingan yang dikenakan (jika ada) sebelum membuat sebarang transaksi terhadap hartanah berkenaan.
Sekatan mengikut kategori tanah
Setiap hartanah mempunyai kategori tertentu yang memberi kesan kepada syarat penggunaan dan sekatan kepentingannya.
a) Tanah Pertanian
- Hanya boleh digunakan untuk tujuan aktiviti pertanian.
- Tidak boleh dipindah milik kepada bukan warganegara atau syarikat asing tanpa kelulusan. Sekiranya penjual hendak menjual hartanah yang berstatus pertanian kepada bukan warganegara, penjual perlu mendapatkan kebenaran bertulis daripada Pejabat Tanah dan Daerah yang berkenaan.
- Larangan memecah bahagi terlalu kecil. Sebagai contoh, di Selangor, minimum keluasan yang boleh dipecahbahagi bagi tanah kategori pertanian ialah 0.25 ekar setiap bahagian.
b) Tanah bangunan
- Hanya boleh digunakan untuk tujuan kediaman/komersil tertentu. Sebarang aktiviti yang membabitkan pertanian atau perindustrian tidak boleh dilakukan di atas tanah yang berstatus tanah bangunan kecuali dengan kebenaran pihak berkuasa tempatan (PBT).
- Urusan pindahmilik biasanya memerlukan kebenaran Pihak Berkuasa Negeri. Penjual perlu membuat permohonan kebenaran pindahmilik sekiranya penjual berhasrat untuk menjual hartanah milikannya kepada pihak lain.
c) Tanah Perindustrian
- Penggunaan hartanah terhad kepada aktiviti industri sahaja dan tanah di bawah kategori ini tidak boleh dijadikan atau dibangunkan sebagai kawasan kediaman.
- Sekiranya pemilik hartanah ingin mengubah syarat-syarat penggunaan hartanah, kebenaran bertulis daripada Pihak Berkuasa Negeri perlu diperolehi terlebih dahulu sebagaimana yang termaktub di bawah Seksyen 124 Kanun Tanah Negara 1965 (Akta 56/1965).
Sekatan khas berdasarkan status tanah
a) Tanah rezab Melayu
Berdasarkan Enakmen Rizab Melayu Negeri, tanah rezab Melayu hanya boleh dipindah milik kepada orang Melayu sahaja. Ia bertujuan untuk melindungi hak pemilikan tanah Melayu daripada pemindahan tidak terkawal
Oleh itu, setiap pindah milik yang membabitkan tanah rezab Melayu perlu dilakukan di hadapan dan disaksikan oleh Pentadbir Tanah sahaja.
b) Native Title (Sabah dan Sarawak)
Hartanah ini hanya boleh dimiliki oleh Bumiputera negeri berkenaan dan tidak boleh dijual atau dipindah milik kepada bukan 'native' tanpa kebenaran khas daripada kerajaan negeri tersebut.
c) Lot Bumiputera
Sama seperti Native Title, hartanah yang berstatus lot Bumiputera hanya boleh dipindah milik kepada Bumiputera.
Bagaimanapun, hartanah itu masih boleh dipindah milik kepada bukan Bumiputera hanya setelah mendapat kebenaran bertulis daripada Pihak Berkuasa Negeri.
Tujuan pengenaan sekatan kepentingan
a) Mengawal pemilikan hartanah
Pihak Berkuasa Negeri bebas memantau setiap transaksi hartanah yang membabitkan individu, syarikat atau warga asing.
b) Melindungi komuniti tertentu
Sekatan kepentingan khas seperti rezab Melayu, Native Title atau lot Bumiputera memastikan pemilikan sesebuah hartanah kekal dalam komuniti sasaran.
c) Menjamin penggunaan hartanah yang betul
Sekatan kepentingan ini dapat memastikan sesebuah hartanah terbabit digunakan mengikut tujuan asal dan sebenar pemilikan (pertanian, industri, atau kediaman).
d) Menjaga kepentingan ekonomi negeri
Pihak Berkuasa Negeri dapat mengurus pembangunan strategik tanah di sesuatu kawasan dengan lebih teratur dan terkawal.
Implikasi sekatan kepentingan kepada pemilik dan pembeli
a) Proses jual beli lebih rumit
Transaksi jual beli hartanah yang memerlukan penjual untuk memohon kebenaran bertulis daripada Pihak Berkuasa Negeri menyebabkan urusan jual beli hartanah menjadi lebih panjang.
Hal ini kerana, proses untuk mendapatkan kebenaran mengambil masa antara beberapa minggu hingga beberapa bulan bergantung kepada Pejabat Tanah dan Daerah yang terlibat.
Selain itu juga, permohonan untuk mendapatkan kebenaran yang berupaya menghadapi risiko untuk tidak diluluskan atau ditolak oleh Pihak Berkuasa Negeri boleh menyebabkan penjual tidak dapat meneruskan transaksi jual beli hartanah.
b) Kesan kepada pembiayaan bank
Jika pembelian hartanah dibiayai oleh bank atau mana-mana institusi kewangan, permohonan untuk mendapatkan kebenaran menggadai/mencagar perlu dibuat terlebih dahulu sebelum pihak bank atau institusi kewangan mengeluarkan wang pembiayaan/pinjaman.
Hal ini kerana, pihak bank atau institusi kewangan memerlukan jaminan bahawa tiada sekatan daripada Pihak Berkuasa Negeri untuk sesebuah hartanah itu digadai atau dicagar kepada pihak mereka sebagai sekuriti pinjaman.
Sekatan kepentingan yang ketat boleh menjejaskan status kelulusan pinjaman.
c) Kesan kepada nilai hartanah
Hartanah yang mempunyai sekatan kepentingan tertentu seperti hanya boleh dijual kepada orang Melayu atau Bumiputera sahaja mungkin mempunyai pasaran yang lebih kecil, sekali gus memberi kesan kepada nilai pasaran hartanah tersebut.
Proses memohon kebenaran Pihak Berkuasa Negeri
Untuk membuat permohonan kebenaran Pihak Berkuasa Negeri, pemohon perlu melakukan beberapa perkara seperti berikut:
a) Mengemukakan permohonan melalui Pejabat Tanah dan Daerah. Setiap permohonan perlu diserahkan kepada pejabat tanah di daerah terletaknya hartanah yang ingin dijual tersebut.
Sebagai contoh, jika hartanah terletak di Daerah Port Dickson, permohonan perlu diserahkan ke Pejabat Tanah dan Daerah Port Dickson, Negeri Sembilan.
b) Menyertakan dokumen seperti borang permohonan kebenaran, perjanjian jual beli, salinan kad pengenalan, salinan hakmilik, salinan cukai tanah/cukai petak dan cukai taksiran yang telah dibayar dan beberapa dokumen lain sebagaimana yang dinyatakan dalam senarai semak.
Sebagai maklumat tambahan, borang permohonan kebenaran boleh didapati di setiap Pejabat Tanah dan Daerah yang terlibat.
c) Membayar sejumlah fi permohonan kebenaran yang telah ditetapkan oleh Pihak Berkuasa Negeri (jumlah fi permohonan adalah berbeza mengikut Pihak Berkuasa Negeri masing-masing).
d) Menunggu kelulusan daripada Pejabat Tanah dan Daerah. Tempoh untuk mendapatkan kebenaran/kelulusan bergantung kepada setiap Pejabat Tanah dan Daerah yang terlibat dimana secara amnya, boleh mengambil masa satu hingga enam bulan.
Secara keseluruhannya, sekatan kepentingan hartanah di Malaysia memainkan peranan yang signifikan dalam memastikan kawalan terhadap penggunaan dan pemilikan sesebuah hartanah.
Walaupun ia mengehadkan atau memberikan batasan tertentu kepada pemilik hartanah, ia bertujuan untuk melindungi kepentingan kerajaan Negeri dan masyarakat setempat daripada sebarang unsur-unsur penyalahgunaan hartanah atau apa-apa perkara lain yang tidak diingini.
Memahami sekatan kepentingan ini adalah asas penting untuk pihak-pihak yang terlibat dalam urusan hartanah bagi memastikan setiap transaksi dan sebarang aktiviti yang berlaku ke atas sesebuah hartanah itu sah mengikut lunas undang-undang.
