Fahami kontrak
Bank Negara Malaysia (BNM) mengumumkan penurunan Kadar Dasar Semalaman (OPR)
Pembiayaan semula hartanah adalah satu langkah pengurusan kewangan yang semakin popular dalam kalangan pemilik hartanah di Malaysia.
Ia merujuk kepada proses mendapatkan pinjaman baharu untuk membayar balik pinjaman lama, dengan tujuan untuk mendapatkan kadar faedah yang lebih rendah, mengubah tempoh pembayaran, atau menarik keluar sebahagian daripada ekuiti hartanah untuk kegunaan lain.
Pembiayaan semula hartanah bukan sahaja membabitkan aspek kewangan, tetapi juga mempunyai banyak elemen undang-undang yang penting untuk difahami oleh pemilik hartanah dan peminjam.
Penulis akan mengulas beberapa aspek undang-undang yang perlu diberi perhatian dalam proses pembiayaan semula hartanah di Malaysia, serta hak dan kewajipan yang terlibat.
Perjanjian pinjaman dan perubahan terma syarat
Apabila melakukan pembiayaan semula hartanah, anda akan menandatangani satu perjanjian pinjaman baharu dengan institusi kewangan.
Perjanjian ini adalah kontrak yang mengikat antara pihak anda (pemilik hartanah) dan bank. Oleh itu, adalah penting untuk memahami semua terma dan syarat dalam perjanjian terbabit, termasuk:
Kadar faedah: Pastikan kadar faedah yang ditawarkan sesuai dengan kemampuan kewangan anda dan tidak memberi beban yang tidak munasabah.
Tempoh pinjaman: Perjanjian akan menetapkan tempoh pembayaran, yang mungkin berbeza dengan pinjaman asal. Anda perlu memastikan bahawa tempoh yang dipersetujui tidak menjejaskan kesejahteraan kewangan anda.
Penalti pembayaran awal: Sesetengah bank mengenakan penalti jika anda membuat bayaran awal atau menyelesaikan pinjaman lebih awal daripada yang dijadualkan. Pastikan untuk memeriksa terma-terma ini jika anda berhasrat untuk menyelesaikan pinjaman lebih awal.
Keperluan insurans: Kebiasaannya, peminjam diwajibkan untuk memiliki insurans hayat atau insurans kebakaran bagi hartanah yang dicagar kepada bank sebagai langkah perlindungan bagi pihak bank. Pembelian insurans ini juga melibatkan kos yang perlu dipertimbangkan sebelum anda membuat keputusan untuk membuat pembiayaan semula hartanah.
Hak milik dan perjanjian jual beli hartanah
Tempoh pinjaman: Perjanjian akan menetapkan tempoh pembayaran, yang mungkin berbeza dengan pinjaman asal. Anda perlu memastikan bahawa tempoh yang dipersetujui tidak menjejaskan kesejahteraan kewangan anda.
Penalti pembayaran awal: Sesetengah bank mengenakan penalti jika anda membuat bayaran awal atau menyelesaikan pinjaman lebih awal daripada yang dijadualkan. Pastikan untuk memeriksa terma-terma ini jika anda berhasrat untuk menyelesaikan pinjaman lebih awal.
Keperluan insurans: Kebiasaannya, peminjam diwajibkan untuk memiliki insurans hayat atau insurans kebakaran bagi hartanah yang dicagar kepada bank sebagai langkah perlindungan bagi pihak bank. Pembelian insurans ini juga melibatkan kos yang perlu dipertimbangkan sebelum anda membuat keputusan untuk membuat pembiayaan semula hartanah.
Hak milik dan perjanjian jual beli hartanah
Apabila melakukan pembiayaan semula dengan institusi kewangan, hak milik hartanah itu akan dijadikan cagaran untuk pinjaman baharu. Dalam konteks ini, beberapa isu undang-undang perlu diberi perhatian:
Pengesahan hak milik: Sebelum proses pembiayaan semula, pihak bank atau institusi kewangan akan melakukan semakan rekod hak milik hartanah melalui pejabat tanah. Anda mesti memastikan bahawa tiada sekatan atau tuntutan undang-undang terhadap hartanah terbabit. Ini termasuk memastikan tiada baki hutang tertunggak dengan pihak ketiga ( pinjaman bank lain, cukai yang belum dijelaskan, atau masalah hak milik).
Cagaran dan pendaftaran: Pinjaman yang baharu akan didaftarkan sebagai cagaran terhadap hartanah berkenaan. Ini bermakna bank akan mempunyai hak untuk mengambil alih hartanah itu jika anda gagal membayar pinjaman mengikut syarat yang telah ditetapkan. Oleh itu, penting untuk memastikan bahawa semua prosedur pendaftaran cagaran dilakukan dengan sah di pejabat tanah.
Penukaran penyedia pinjaman
Dalam beberapa kes, pemilik hartanah memilih untuk menukar bank atau institusi kewangan semasa pembiayaan semula. Jika anda berhasrat untuk berpindah dari satu bank ke bank lain, terdapat beberapa perkara yang perlu dipertimbangkan dari sudut undang-undang:
Kos pindah pinjaman: Semasa proses pindah pinjaman, terdapat beberapa kos yang mungkin dikenakan, seperti yuran peguam untuk menyediakan dokumen pemindahan dan perjanjian pinjaman baharu. Pastikan anda memahami jumlah kos yang terlibat sebelum membuat keputusan.
Penyelesaian hutang lama: Bank yang baru akan membayar hutang pinjaman lama kepada bank asal anda. Dokumen yang mengesahkan penyelesaian penuh pinjaman lama perlu disediakan dan dikemukakan kepada pihak berkuasa untuk memastikan bahawa cagaran bank asal dilepaskan. Proses ini boleh mengambil sedikit masa bergantung kepada jenis hartanah yang terlibat dan memerlukan pemantauan untuk memastikan ianya berjalan dengan lancar.
Kawalan undang-undang terhadap pihak ketiga: Sekiranya pinjaman asal membabitkan pihak ketiga (misalnya penjamin atau pihak yang berkaitan dengan pinjaman), mereka hendaklah memberi persetujuan terhadap pembiayaan semula tersebut dan prosedur untuk mengemaskini dokumen perjanjian hendaklah dilakukan.
Pendaftaran semula cagaran di Pejabat Tanah
Salah satu aspek undang-undang yang sangat penting dalam pembiayaan semula hartanah adalah proses pendaftaran cagaran di pejabat tanah. Selepas perjanjian pembiayaan semula dimeterai dan pembayaran hutang lama diselesaikan, bank akan mendaftarkan cagaran baharu terhadap hartanah anda.
Prosedur pendaftaran:
Bank atau institusi kewangan akan meminta peguam untuk menyediakan surat ikatan cagaran bagi memastikan hak mereka dilindungi.
Pejabat tanah akan menjalankan semakan untuk memastikan tiada sebarang pertindihan atau masalah dengan hak milik hartanah.
Peguam yang mewakili anda atau bank akan memastikan pendaftaran cagaran ini dilakukan dengan sah.
Kesan pendaftaran:
Pejabat tanah akan menjalankan semakan untuk memastikan tiada sebarang pertindihan atau masalah dengan hak milik hartanah.
Peguam yang mewakili anda atau bank akan memastikan pendaftaran cagaran ini dilakukan dengan sah.
Kesan pendaftaran:
Pendaftaran cagaran ini memberi perlindungan kepada bank atau institusi kewangan jika anda gagal membayar pinjaman. Bank boleh memulakan tindakan undang-undang untuk merampas hartanah tersebut jika terdapat pelanggaran terma pembayaran oleh pelanggan.
Tindakan undang-undang dalam kes gagal bayar
Walaupun pembiayaan semula memberi peluang untuk mengurangkan beban kewangan melalui perubahan terma pinjaman, pemilik hartanah masih berhadapan dengan risiko sekiranya gagal untuk membuat pembayaran balik pinjaman baharu mengikut terma yang ditetapkan. Bank mempunyai hak untuk memulakan tindakan undang-undang untuk:
Walaupun pembiayaan semula memberi peluang untuk mengurangkan beban kewangan melalui perubahan terma pinjaman, pemilik hartanah masih berhadapan dengan risiko sekiranya gagal untuk membuat pembayaran balik pinjaman baharu mengikut terma yang ditetapkan. Bank mempunyai hak untuk memulakan tindakan undang-undang untuk:
Menyita hartanah: Jika anda gagal memenuhi kewajipan kewangan yang ditetapkan dalam perjanjian pinjaman, bank boleh memulakan tindakan undang-undang untuk merampas hartanah terbabit melalui proses lelongan.
Gagal bayar pinjaman jangka panjang: Sekiranya anda gagal menyelesaikan pinjaman selepas tempoh yang lama, bank boleh membuat tuntutan untuk mendapatkan semula jumlah yang belum dibayar melalui proses mahkamah.
Peranan peguam hartanah dalam pembiayaan semula
Peguam hartanah memainkan peranan penting dalam memastikan segala urusan pembiayaan semula hartanah berjalan lancar. Peguam akan terlibat dalam beberapa aspek:
Gagal bayar pinjaman jangka panjang: Sekiranya anda gagal menyelesaikan pinjaman selepas tempoh yang lama, bank boleh membuat tuntutan untuk mendapatkan semula jumlah yang belum dibayar melalui proses mahkamah.
Peranan peguam hartanah dalam pembiayaan semula
Peguam hartanah memainkan peranan penting dalam memastikan segala urusan pembiayaan semula hartanah berjalan lancar. Peguam akan terlibat dalam beberapa aspek:
Penyediaan dan semakan dokumen: Peguam akan memastikan semua dokumen yang berkaitan dengan pembiayaan semula, seperti surat perjanjian pinjaman dan ikatan cagaran, disediakan dengan betul dan mematuhi undang-undang.
Pendaftaran cagaran: Peguam akan memastikan bahawa cagaran pinjaman yang baru didaftarkan dengan sah di pejabat tanah dan mematuhi prosedur yang ditetapkan oleh undang-undang.
Nasihat undang-undang: Peguam hartanah juga boleh memberi nasihat kepada pemilik hartanah mengenai hak-hak mereka, termasuk sebarang potensi implikasi undang-undang yang mungkin timbul daripada pembiayaan semula.
Pembiayaan semula hartanah di Malaysia bukan sahaja membabitkan aspek kewangan, tetapi juga banyak aspek undang-undang yang perlu difahami dengan jelas oleh pemilik hartanah.
Pendaftaran cagaran: Peguam akan memastikan bahawa cagaran pinjaman yang baru didaftarkan dengan sah di pejabat tanah dan mematuhi prosedur yang ditetapkan oleh undang-undang.
Nasihat undang-undang: Peguam hartanah juga boleh memberi nasihat kepada pemilik hartanah mengenai hak-hak mereka, termasuk sebarang potensi implikasi undang-undang yang mungkin timbul daripada pembiayaan semula.
Pembiayaan semula hartanah di Malaysia bukan sahaja membabitkan aspek kewangan, tetapi juga banyak aspek undang-undang yang perlu difahami dengan jelas oleh pemilik hartanah.
Dari sudut undang-undang, pemilik hartanah perlu memberi perhatian kepada perjanjian pinjaman, pendaftaran cagaran, dan hak-hak mereka sekiranya berlaku kegagalan dalam pembayaran pinjaman.
Oleh itu, mendapatkan khidmat nasihat daripada peguam hartanah yang berpengalaman adalah langkah bijak untuk memastikan semua proses dijalankan dengan betul dan sah dari segi undang-undang.
