Kejadian banjir besar Lembah Klang pada 2021 menunjukkan bahawa banyak kawasan yang sebelum ini tidak pernah banjir, akhirnya tenggelam apabila hujan ekstrem berlaku serentak dengan sistem saliran tidak lagi sepadan dengan pembangunan semasa.

Pakar Ekonomi dan Kewangan Hartanah Universiti Teknologi Malaysia (UTM) Prof Madya Dr Muhammad Najib Razali berkata, penyelidikan tempatan pada 2018 oleh UTM turut mendapati bahawa pembangunan pesat dan tidak lestari di bandar melemahkan sistem perparitan serta mencetuskan kejadian banjir kilat.

Menurut beliau, corak yang sama dapat dilihat dalam kes antarabangsa seperti banjir di Eropah pada 2021 dan 'Hurricane Harvey' di Houston pada 2017.

Ia membuktikan bahawa kawasan yang dahulu dianggap selamat kini semakin terdedah kepada risiko iklim moden.

"Fenomena banjir yang semakin meluas memberi kesan nyata terhadap prestasi dan hala tuju sektor hartanah."Bukti kajian menunjukkan bahawa risiko banjir kini menjadi faktor penting dalam penentuan nilai rumah dan keyakinan pelabur," katanya.

Beliau berkata, di Malaysia, analisis pasaran di kawasan Sungai Langat, Selangor menunjukkan bahawa rumah di zon rendah banjir mencatat harga median sekitar tiga hingga empat peratus lebih rendah berbanding kawasan tidak banjir."Misalnya, pada suku keempat 2017, median harga zon banjir sekitar RM408,785 berbanding RM424,875 di zon tidak banjir.

"Daripada sudut pulangan tahunan pula, kawasan banjir konsisten mencatat pulangan lebih rendah. Contohnya pada 2017, pulangannya ialah 7.4 peratus berbanding 8.1 peratus di kawasan tidak banjir," katanya.

Jelasnya, walaupun jurang itu kelihatan kecil, ia mencerminkan permulaan 'diskaun risiko iklim' dalam pasaran hartanah tempatan.

"Kajian antarabangsa menunjukkan, kesannya boleh jauh lebih besar apabila banjir melanda dengan teruk atau berulang.

"Di England, kajian transaksi jangka panjang mendapati rumah yang tenggelam sepenuhnya ketika banjir mencatat kejatuhan harga sekitar 21 hingga 25 peratus," katanya.

Dr Muhammad Najib berkata, namun harga itu berpotensi pulih dalam tempoh empat hingga tujuh tahun, jika tiada banjir baharu dan langkah mitigasi dilaksanakan.

"Di Amerika Syarikat, pasca Hurricane Harvey 2017, harga jualan rumah di kawasan terjejas dilaporkan merosot sehingga sekitar 30 peratus berbanding nilai sebelum bencana.

"Dapatan ini membuktikan bahawa banjir boleh menjejaskan nilai secara ketara.

"Bagaimanapun, pemulihan mungkin masih berlaku dengan syarat perlindungan fizikal, keyakinan pasaran dan kestabilan risiko dapat dipulihkan," katanya.

Katanya lagi, jika fenomena banjir di Malaysia terus berulang tanpa perubahan dasar dan struktur, sektor hartanah negara berdepan tiga kesan utama.

"Pertama, pasaran akan menjadi semakin berpecah kepada zon 'selamat iklim' dan 'zon berisiko' menyebabkan penyusutan nilai berpanjangan di kawasan kerap banjir.

"Kedua, kos pemilikan akan meningkat melalui insurans lebih mahal, keengganan bank memberi pembiayaan serta kos pembaikan berulang.

"Ketiga, keyakinan pelabur, khususnya pelabur asing dan institusi akan merosot kerana ketidakpastian jangka panjang terhadap aset hartanah," katanya.

Beliau berkata, bagi mengelakkan kemerosotan struktur pasaran hartanah, beberapa langkah kritikal perlu diambil.

"Kerajaan perlu memperkukuh rangka perancangan bandar dengan mewajibkan penilaian risiko iklim dan banjir dalam setiap kelulusan pembangunan, menaik taraf sistem perparitan serta tebatan banjir secara agresif juga melindungi kawasan tadahan air daripada pembangunan.

"Peta risiko banjir yang telus dan boleh diakses awam perlu diwujudkan supaya pasaran berfungsi dengan maklumat penuh.

"Pemaju pula mesti bertanggungjawab memastikan projek mereka tidak menambah beban banjir dan menyediakan infrastruktur mitigasi yang memadai, manakala ejen hartanah perlu diwajibkan mendedahkan risiko banjir kepada pembeli," katanya.

Kata Dr Muhammad Najib, tanpa pembaharuan ini, sektor hartanah Malaysia akan memasuki fasa baharu yang mana faktor iklim menjadi penentu utama kelangsungan nilai dan daya tarikan pasaran.

"Punca utama yang dikenal pasti dalam kajian dan kes sebenar ialah urbanisasi pesat, pembangunan atas kawasan tadahan air, perubahan guna tanah dan sistem perparitan yang tidak dinaik taraf seiring keperluan semasa.

"Penyelidikan tempatan menunjukkan bahawa kelemahan sistem saliran, pengurusan pembangunan dan tekanan urbanisasi adalah penyumbang utama banjir bandar.

"Walaupun Malaysia mempunyai rangka undang-undang seperti Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976, Akta Kerajaan Tempatan 1976 dan keperluan Laporan Penilaian Kesan Alam Sekitar (EIA) di bawah Akta Kualiti Alam Sekeliling 1974, kekurangan integrasi penilaian risiko iklim serta kelemahan penguatkuasaan membolehkan pembangunan berisiko tinggi terus berlaku," katanya.

Beliau berkata, kajian mendapati, kesedaran pembeli terhadap risiko banjir masih rendah dan ramai membeli hartanah di zon berisiko tanpa pengalaman banjir terdahulu.

"Oleh itu, pembeli perlu melakukan pemeriksaan menyeluruh termasuk menyemak peta banjir Jabatan Pengairan dan Saliran, menilai sistem saliran setempat, mendapatkan maklumat daripada penduduk lama serta memastikan pihak bank dan insurans bersedia membiayai hartanah berkenaan.

"Ejen hartanah dan pemaju pula mempunyai tanggungjawab profesional untuk menyampaikan maklumat risiko dengan telus bagi memastikan pembeli membuat keputusan berdasarkan maklumat lengkap dan tepat," katanya.