Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT) akan melancarkan Dasar Perumahan Negara 3.0 (DPN 3.0) 2026-2036 pada Isnin ini (10 Ogos) sebagai kerangka baharu untuk memperkukuh pembangunan sektor perumahan yang lebih mampan, inklusif dan berteraskan data.

Dasar yang akan dilancarkan Perdana Menteri Datuk Seri Anwar Ibrahim itu dirangka hasil libat urus bersama pemain industri, penyelidik dan pakar perumahan bagi memastikan ia memenuhi keperluan semasa sektor berkenaan.

Namun, sejauh mana pembaharuan utama yang dijangka dibawa menerusi dasar perumahan baharu itu kelak dapat menangani isu kemampuan memiliki rumah di Malaysia?

Pensyarah Kanan di bahagian Perancangan Bandar dan Wilayah, Pembangunan Keselamatan dan Komuniti, serta Jabatan Sains Kemasyarakatan dan Pembangunan, Fakulti Ekologi Manusia, Universiti Putra Malaysia (UPM) PLC Gs Ts Dr Mohammad Mujaheed Hassan berkata, pengenalan dasar baharu itu menunjukkan anjakan ketara.

Kata beliau, ia daripada pendekatan yang menumpukan kepada penyediaan bekalan perumahan kepada pendekatan lebih mengambil kira permintaan sebenar, kemampuan isi rumah, keperluan mengikut lokaliti dan kumpulan sasaran.

Mohammad Mujaheed berkata, pendekatan itu dilihat lebih realistik kerana pasaran perumahan di Malaysia tidak bersifat seragam.

"Kos tanah, kos pembangunan, pendapatan isi rumah, kos sara hidup dan corak permintaan misalnya adalah berbeza antara kawasan metropolitan, bandar sederhana dan luar bandar," katanya

Justeru, pendekatan yang lebih bersifat setempat dijangka menghasilkan keputusan perancangan yang lebih tepat berbanding menggunakan pendekatan sama di semua kawasan.

"Kemampuan memiliki rumah tidak boleh lagi dinilai berdasarkan harga rumah semata-mata memandangkan ia turut dipengaruhi oleh lokasi, akses kepada pekerjaan, pengangkutan awam, kos sara hidup, akses kepada pembiayaan serta kemampuan isi rumah untuk mengekalkan pemilikan rumah dalam jangka panjang.

"Dalam erti kata lain, matlamat dasar bukan sekadar memastikan rakyat mampu membeli rumah, tetapi memastikan mereka mampu terus mendiami dan mengekalkan pemilikan rumah secara mampan," katanya.

Mengulas lanjut, Mohammad Mujaheed berkata, terdapat beberapa elemen yang perlu diberi keutamaan supaya matlamat berkenaan benar-benar dapat dirasai oleh semua lapisan masyarakat, termasuk golongan B40, M40, warga emas dan orang kurang upaya (OKU).

Jelas beliau, pembangunan yang mampan dan inklusif tidak seharusnya dinilai hanya berdasarkan bilangan rumah yang disediakan, tetapi sejauh mana pembangunan itu mampu meningkatkan kualiti hidup penduduk dalam jangka panjang.

Ini kerana, kata beliau, rumah bukan sekadar sebuah unit kediaman, tetapi sebahagian daripada sistem bandar yang merangkumi peluang pekerjaan, pendidikan, kemudahan kesihatan, pengangkutan, keselamatan, ruang awam dan kesejahteraan komuniti.

"Elemen pertama yang wajar diberi keutamaan ialah kemampuan memiliki dan mendiami rumah secara menyeluruh kerana ia tidak seharusnya diukur berdasarkan harga rumah semata-mata.

"Ia juga perlu mengambil kira kos sara hidup, caj penyelenggaraan, utiliti serta kos perjalanan harian.

"Sebuah rumah yang dijual pada harga mampu milik tetapi terletak jauh daripada pusat pekerjaan atau tiada akses kepada pengangkutan awam mungkin masih mewujudkan beban kewangan kepada isi rumah," katanya.

Oleh itu, menurut Mohammad Mujaheed, konsep kecekapan lokasi (location efficiency) perlu diberikan perhatian dalam perancangan perumahan.

Menurut beliau, elemen kepelbagaian pilihan perumahan yang memenuhi keperluan masyarakat pada pelbagai peringkat kehidupan (housing lifecycle) juga perlu diberi tumpuan.

Ini kerana, keperluan golongan muda, keluarga yang sedang berkembang, warga emas dan OKU adalah berbeza.

Oleh itu, Mohammad Mujaheed berkata, pembangunan perumahan perlu menawarkan pilihan produk yang pelbagai serta fleksibel supaya setiap kumpulan mempunyai akses kepada kediaman bersesuaian dengan keperluan dan kemampuan masing-masing.

Kata Mohammad Mujaheed, bagi memastikan pembangunan benar-benar inklusif, prinsip 'universal design' juga perlu diterapkan sejak peringkat perancangan, bukannya hanya ketika pembinaan.

Menurut beliau, penyediaan laluan tanpa halangan, lif yang mencukupi, kemudahan mesra OKU, ruang awam yang selamat, pencahayaan yang baik serta akses kepada kemudahan kesihatan dan pengangkutan awam contohnya akan memberi manfaat bukan sahaja kepada OKU dan warga emas, malah kepada semua lapisan masyarakat.

"Pada masa sama, pembangunan mampan perlu memberi perhatian kepada keseimbangan antara kepadatan pembangunan dengan kapasiti infrastruktur, kemudahan awam dan alam sekitar.

"Kejiranan yang berkualiti bukan sahaja menyediakan sekolah, pusat kesihatan, taman rekreasi dan peluang pekerjaan, malah perlu mengambil kira aspek daya tahan terhadap perubahan iklim, pengurusan air hujan, ruang hijau serta reka bentuk bandar yang menyokong kehidupan yang sihat dan selamat.

"Pembangunan yang benar-benar mampan dan inklusif bukan sekadar menyediakan rumah kepada semua lapisan masyarakat, tetapi mewujudkan komuniti yang boleh didiami, mudah diakses, berdaya tahan dan mampu memenuhi keperluan penduduk sepanjang kitaran kehidupan mereka," katanya.

Menyentuh sejauh mana DPN 3.0 mampu mengimbangi keperluan membina lebih banyak rumah dengan memastikan harga kekal mampu dimiliki, terutama bagi pembeli rumah pertama dan golongan muda, Mohammad Mujaheed berkata, aspek, keseimbangan adalah antara cabaran paling besar dalam setiap dasar perumahan.

Ini kerana, rumah adalah satu keperluan asas, tetapi pada masa sama ia juga adalah produk yang dipengaruhi oleh mekanisme pasaran.

Justeru, kata beliau, penyelesaiannya tidak boleh hanya tertumpu kepada menambah bekalan rumah atau mengawal harga semata -mata, sebaliknya perlu mengimbangi kemampuan rakyat, daya maju industri dan kestabilan pasaran dalam jangka panjang.

"Harga rumah dipengaruhi oleh pelbagai faktor seperti nilai tanah, kos pembinaan, kos pembiayaan, penyediaan infrastruktur, pematuhan peraturan pembangunan serta keadaan ekonomi dan pasaran.

"Pada masa sama, kemampuan membeli pula bergantung kepada pendapatan isi rumah, kos sara hidup, komitmen kewangan dan akses kepada pembiayaan.

"Oleh itu, keseimbangan hanya dapat dicapai apabila kedua-dua aspek ini dipertimbangkan secara serentak dan saya berpandangan bahawa cabaran sebenar bukan sekadar membina lebih banyak rumah, tetapi membina rumah yang memenuhi keperluan pasaran dari segi lokasi, kategori harga serta kumpulan sasaran," katanya.

Sementara itu, Mohammad Mujaheed berkata, penawaran yang tepat adalah lebih penting daripada sekadar meningkatkan jumlah bekalan.

Ini kerana, lebihan bekalan dalam segmen tertentu tidak semestinya menyelesaikan masalah kemampuan memiliki rumah jika produk yang dibangunkan tidak memenuhi permintaan sebenar.

Bagi pembeli rumah pertama dan golongan muda, cabaran utama bukan hanya harga rumah, tetapi juga perubahan corak pekerjaan dan akses kepada pembiayaan.

Kata beliau, ramai yang bekerja dalam sektor ekonomi gig atau pekerjaan kontrak dan ini menyebabkan mereka berdepan kesukaran memenuhi syarat pembiayaan walaupun mempunyai potensi pendapatan yang baik.

Mohammad Mujaheed berkata, dalam konteks itu, pendekatan yang lebih fleksibel seperti skim sewa untuk dimiliki (Rent-to-Own), model pemilikan bersama yang sesuai, mekanisme pembiayaan yang lebih responsif serta pembangunan rumah berhampiran pusat pekerjaan dan pengangkutan awam boleh dipertimbangkan bagi memperluaskan akses kepada pemilikan rumah.

"Pada masa sama, usaha meningkatkan kemampuan memiliki rumah juga perlu disokong oleh langkah meningkatkan produktiviti sektor pembinaan melalui penggunaan teknologi, kaedah pembinaan lebih cekap, proses kelulusan lebih efisien, penyelarasan penyediaan infrastruktur dan penggunaan tanah yang optimum.

"Pendekatan itu dapat membantu mengawal kos pembangunan tanpa menjejaskan kualiti projek atau daya maju industri.

"Akhirnya, kejayaan DPN 3.0 bukan diukur melalui jumlah rumah yang berjaya dibina atau harga rumah semata-mata, tetapi sejauh mana dasar itu berjaya mewujudkan keseimbangan antara kemampuan rakyat memiliki rumah, daya maju industri pembangunan dan kemampanan pasaran perumahan negara," katanya.