Bagi mereka yang baru pertama kali ingin membeli rumah lima persoalan mudah perlu dijawab sebelum menandatangani sebarang komitmen.

Profesor Madya Fakulti Alam Bina dan Ukur (FABU), Universiti Teknologi Malaysia (UTM), Profesor Madya Ts Sr Dr Noorsidi Aizuddin Mat Noor berkata, pertamanya pembeli perlu bertanya pada diri adakah mampu membayar ansuran bulanan?.

Keduanya, adakah lokasi sesuai dengan kehidupan seharian?, Ketiga adakah yuran penyelenggaraan munasabah?, Keempat, adakah masih mampu membuat simpanan selepas membayar pinjaman? Dan kelima adakah mampu bertahan jika pendapatan terjejas selama tiga hingga enam bulan?

Menurutnya, isu perumahan pada 2026 perlu dilihat lebih menyeluruh kerana cabarannya bukan hanya membabitkan kekurangan unit kediaman, tetapi turut membabitkan harga dan padanan antara bekalan dengan kemampuan pembeli.

Menurutnya, data rasmi pasaran hartanah menunjukkan keadaan itu semakin jelas apabila jumlah transaksi hartanah menurun, namun harga rumah masih mencatat pertumbuhan.

"Pada suku pertama 2026, Malaysia merekodkan 89,966 transaksi hartanah, turun lapan peratus berbanding tempoh sama tahun lalu, manakala nilai keseluruhan transaksi susut 0.6 peratus kepada RM51.09 bilion.

"Pada masa sama, Indeks Harga Rumah Malaysia masih meningkat 1.7 peratus dengan harga purata rumah mencecah RM507,533 seunit. "Keadaan itu menggambarkan satu realiti yang perlu diberi perhatian apabila pasaran menjadi lebih perlahan tetapi harga kediaman masih berada pada paras tinggi bagi sebahagian besar keluarga," katanya.

Beliau berkata, persoalan itu menjadi semakin penting apabila lebih 32,000 rumah yang sudah siap masih belum terjual, sedangkan pada masa sama masih ramai rakyat bergelut mendapatkan kediaman yang mampu dimiliki.

"Keadaan itu menunjukkan wujud ketidakpadanan antara jenis rumah yang dibina dengan kemampuan sebenar kuasa beli rakyat.

"Justeru, pendekatan terhadap isu perumahan tidak boleh lagi hanya berasaskan jumlah unit yang berjaya dibina sebaliknya, ia perlu melihat kemampuan sebenar isi rumah, lokasi, pendapatan serta kos sara hidup," katanya.

Noorsidi berkata, antara langkah yang boleh dipertimbangkan ialah memperkenalkan had harga berdasarkan pendapatan bagi projek perumahan baharu di koridor bandar terpilih.

"Harga rumah perlu dikaitkan dengan pendapatan sebenar rakyat dan bukan sekadar dilabel sebagai 'mampu milik' kerana harganya lebih rendah berbanding kediaman mewah.

"Sebuah rumah hanya boleh dianggap benar-benar mampu milik apabila pembelian itu tidak menyebabkan isi rumah terpaksa mengorbankan keperluan asas lain seperti makanan, pengangkutan, pendidikan, penjagaan anak, kesihatan dan simpanan kecemasan," katanya.

Katanya, perbezaan pendapatan isi rumah antara negeri juga menunjukkan mengapa satu harga rumah tidak boleh dianggap sesuai untuk semua rakyat.

"Berdasarkan data pendapatan isi rumah 2024 Jabatan Perangkaan Malaysia (DOSM), purata pendapatan isi rumah ialah RM13,985 di Kuala Lumpur, RM13,296 di Selangor, RM9,484 di Johor, RM9,152 di Pulau Pinang dan RM5,265 di Kelantan.

"Perbezaan itu menjelaskan bahawa rumah berharga RM400,000 mungkin mampu dimiliki oleh sesetengah isi rumah di kawasan bandar, namun boleh menjadi beban besar kepada keluarga berpendapatan rendah di lokasi lain.

"Justeru, penetapan harga rumah perlu mengambil kira faktor lokasi dan kemampuan penduduk setempat termasuk median atau purata pendapatan isi rumah, nisbah pinjaman kepada pendapatan serta kos sara hidup sebenar," katanya.

Menurut Noorsidi, satu lagi cadangan ialah mewujudkan Indeks Kemampuan Perumahan Nasional yang dikemas kini setiap suku tahun dan diterbitkan secara terbuka.

"Indeks berkenaan boleh dibangunkan dengan kerjasama Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT), Pusat Maklumat Harta Tanah Negara (NAPIC), Jabatan Perangkaan Malaysia, Bank Negara Malaysia (BNM) dan pihak berkuasa tempatan.

"Ia tidak seharusnya sekadar menjadi laporan teknikal yang hanya difahami golongan pakar. Sebaliknya, maklumat perlu disampaikan secara mudah kepada rakyat dengan menjawab persoalan asas seperti berapakah harga rumah yang mampu dimiliki isi rumah B40 dan M40 di sesuatu daerah serta berapakah jumlah bayaran balik bulanan yang selamat," katanya.

"Indeks itu juga boleh menjadi panduan kepada pembeli sebelum membuat keputusan, pemaju sebelum melancarkan projek, institusi kewangan dalam menggalakkan pinjaman bertanggungjawab serta pihak berkuasa tempatan sebelum meluluskan pembangunan berketumpatan tinggi.

"Selain itu, pendekatan penetapan harga secara berperingkat juga boleh dipertimbangkan supaya kenaikan harga lebih selari dengan kemajuan pembinaan dan bukan dipacu sentimen atau gembar-gembur pasaran," katanya.

Tambahnya, harga pada peringkat asas pembinaan, struktur dan siap sepenuhnya boleh dinyatakan dengan jelas sejak awal.

"Langkah itu bukan sahaja memberikan ketelusan kepada pembeli, malah membantu pemaju mengurus aliran tunai tanpa menaikkan harga secara agresif.

"Bagi pembeli, ia mengurangkan ketidakpastian dan risiko membuat keputusan secara tergesa-gesa kerana takut harga meningkat.

"Pada masa sama, pemaju juga dicadangkan supaya mendedahkan unjuran hasil sewaan dan ujian tekanan kemampuan dalam bahan pemasaran," katanya.

Hal ini kerana katanya, pembeli sering disajikan dengan gambaran hartanah sebagai 'pelaburan berbaloi,' tetapi tidak semestinya diberikan gambaran menyeluruh berkenaan risiko yang bakal ditanggung.

"Antara maklumat asas yang wajar diketahui pembeli ialah jangkaan kadar sewa, kos penyelenggaraan, kemungkinan tempoh rumah tidak disewa, jumlah bayaran balik pinjaman bulanan serta kesan sekiranya kadar faedah atau kos sara hidup meningkat.

"Pendekatan itu bukan untuk menghukum pemaju, sebaliknya memastikan pembeli membuat keputusan berdasarkan maklumat yang lebih lengkap dan bukan semata-mata dipengaruhi brosur, galeri jualan atau pujukan emosi.