Menurut data rasmi Pusat Maklumat Harta Tanah Negara (NAPIC), 23,515 unit kediaman masih belum terjual meskipun siap dibina sepenuhnya.

Ia jelas menimbulkan persoalan berkaitan masalah struktur dalam keseimbangan antara penawaran dan permintaan perumahan di negara ini.

Perunding hartanah PutraHomes Realty Dr Muhammad Ridha Ali Huddin, berkata apa yang membimbangkan, trend itu bukan lagi fenomena terpencil di negeri tertentu, sebaliknya membabitkan negeri-negeri utama termasuk Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur, Johor, Perak, Pulau Pinang dan Selangor.

Kata beliau, angka itu meliputi semua jenis rumah termasuk rumah bertanah, bertingkat, rumah mewah mahupun rumah kos rendah.

"Rumah bertingkat jenis kondominium dan apartmen mendominasi jumlah unit tidak terjual iaitu 13,386 unit (56.9 peratus), mencerminkan kecenderungan pemaju untuk fokus kepada projek bertingkat tinggi, khususnya di kawasan bandar.

"Dalam isu ini, timbul persoalan sama ada kita sedang membina untuk keperluan sebenar atau sekadar mengejar margin keuntungan pelaburan," katanya kepada Harian Metro.

Mengulas lanjut, Muhammad Ridha yang juga Pensyarah Kanan Jabatan Bahasa Arab dan Bahasa-bahasa Timur Tengah, Fakulti Bahasa dan Linguistik, Universiti Malaya (UM) berkata, daripada angka itu, Kuala Lumpur menduduki tangga teratas dengan 3,499 unit (14.9 peratus) rumah bertingkat.

Ia diikuti Pulau Pinang dan Selangor masing-masing mencatatkan 2,044 unit (8.7 peratus) dan 1,229 unit (5.2 peratus) yang masih tidak terjual.

Kata Muhammad Ridha, apa yang lebih membimbangkan ialah, trend peningkatan itu menunjukkan konsistensi sejak tiga tahun kebelakangan ini.

"Pasaran hartanah pernah mengalami penurunan harga semasa pandemik Covid-19, namun kembali menunjukkan peningkatan harga selepas 2022.

"Kawasan ini adalah antara penyumbang utama terhadap aktiviti ekonomi negara, namun statistik hartanah mendedahkan paradoks yang mana pembangunan pesat tidak semestinya seiring dengan keupayaan rakyat dalam pemilikan rumah.

"Perkembangan ini boleh ditafsirkan sebagai hasil daripada beberapa faktor dominan, antara puncanya termasuk ketidaksepadanan antara harga rumah dan kuasa beli pengguna," katanya.

Beliau berkata, dalam banyak keadaan, pemaju masih membina unit kediaman dalam kategori harga sederhana ke tinggi hingga mewah iaitu sekitar RM300,000 hingga RM500,000, dengan harapan menarik minat pembeli luar atau pelabur asing.

Bagaimanapun, rumah yang berjulat harga berkenaan yang paling tinggi tidak terjual di Malaysia.

"Di manakah silapnya? Adakah rakyat di negara kita seakan-akan menjadi seperti rakyat di Indonesia apabila jurang ekonomi antara golongan B40 dan T20 menjadi semakin besar?

"Realitinya, segmen pembeli utama iaitu golongan B40 dan M40 tidak mampu menyerap penawaran berkenaan kerana beban kewangan sedia ada yang tinggi.

"Situasi ini menimbulkan kesan berlapis. Daripada sudut ekonomi, projek perumahan yang tidak dijual menyebabkan aliran tunai pemaju terganggu, seterusnya memberi tekanan kepada sektor pembinaan, perbankan dan rantaian bekalan," katanya.

Daripada aspek sosial pula, polemik itu turut membangkitkan kesenjangan antara ketersediaan fizikal perumahan dengan kemampuan memiliki, lantas mencetuskan perasaan kecewa dan putus asa dalam kalangan rakyat.

Fenomena itu juga, kata Muhammad Ridha, menimbulkan ruang kosong bandar seperti bangunan siap yang tidak berpenghuni, sekali gus mencemarkan pemandangan bandar dan mewujudkan kawasan terbengkalai yang tidak produktif.

Kesannya, kata beliau, kawasan seperti itu terdedah kepada isu keselamatan, vandalisme dan penyusutan nilai hartanah sekitarnya.

Katanya, walaupun lambakan lebih 23,000 unit rumah siap dibina tetapi tidak terjual sering dilihat sebagai isu penawaran berlebihan ('oversupply'), realitinya ia tidak boleh dipisahkan daripada masalah permintaan (demand) yang terhalang oleh kekangan kewangan pengguna, khususnya berkaitan kelayakan pinjaman dan beban hutang isi rumah.

"Menurut data terkini daripada Bank Negara Malaysia (BNM), nisbah hutang isi rumah kepada Keluaran Dalam Negeri Kasar (KDNK) Malaysia kekal tinggi, melebihi 80 peratus menjadikan Malaysia antara negara dengan beban hutang isi rumah tertinggi di Asia.

"Dalam konteks ini, sebahagian besar rakyat, khususnya golongan muda dan keluarga muda, gagal memperoleh kelulusan pinjaman perumahan walaupun ada keperluan mendesak untuk memiliki rumah.

"Masalah ini berpunca daripada beberapa faktor seperti gaji median yang rendah berbanding kadar harga rumah yang terus meningkat sebanyak lima hingga 12 peratus di kawasan Tier 1 seperti Bukit Bintang, Mont Kiara, Bandar Sri Damansara dan Damansara Height," katanya.

Menurut Muhammad Ridha lagi, Desa ParkCity contohnya, pada satu ketika dahulu, menjadi sebutan ramai apabila nilai hartanah kawasan berkenaan melonjak naik melebihi 150 peratus selepas beberapa tahun melalui tempoh matang.

Akibat daripada itu, kata Muhammad Ridha, kita dapat lihat banyak pemaju kini bertindak mengecilkan saiz rumah bagi mengawal kenaikan harga rumah yang dijual.

Katanya, meskipun terdapat beberapa program khas seperti Skim Rumah Pertamaku (sudah dimansuhkan pada 2024) atau Skim Jaminan Kredit Perumahan (SJKP) yang masih ada hingga kini, kadar kelulusan untuk pembeli rumah pertama, terutamanya di kawasan bandar, adalah masih rendah.

"Ditambah pula dengan penghapusan Skim Rumah Pertamaku oleh kerajaan, maka kuasa pembelian semakin menurun apabila skim yang menyediakan pinjaman penuh seperti SJKP mengenakan kadar faedah yang jauh lebih tinggi iaitu sekitar 4.45 hingga lima peratus.

"Bank juga masih menggunakan kaedah penilaian risiko yang konservatif iaitu dengan melihat kadar Nisbah Khidmat Hutang (DSR), Pendapatan Tidak Boleh Guna (NDI), status pekerjaan, status emolumen sama ada gaji pokok dan elaun-elaun tetap, ataupun berasaskan komisen.

"Hal ini sekali gus menghalang kumpulan sasaran utama daripada mendapat akses kepada pembiayaan perumahan dengan mudah," katanya.

Meskipun Kadar Dasar Semalaman (OPR) diturunkan 25 mata asas kepada 2.75 peratus baru-baru ini, namun kadar keuntungan ('profit rate') semasa yang agak tinggi akibat penyesuaian dasar monetari oleh BNM juga menyebabkan bayaran balik bulanan menjadi sangat tinggi, lantas membebankan pembeli.

Natijahnya, unit rumah yang sudah siap dibina akhirnya tidak mendapat pembeli walaupun terdapat permintaan secara sihat dalam pasaran.

Beliau berkata, isu berkenaan menunjukkan bahawa ketidakpadanan antara keupayaan kewangan rakyat dan mekanisme pinjaman adalah antara punca utama kenapa rumah tidak terjual.

Rumah tersedia, tetapi tiada wang untuk memilikinya.

Jelasnya, antara usaha lain yang ingin dilakukan oleh kerajaan ialah desas-desus untuk meningkatkan tempoh pinjaman ('loan tenure') maksimum daripada 35 tahun kepada 40 tahun demi mengurangkan masalah berkenaan.

"Ia bagaimanapun masih di peringkat cadangan dan belum dimuktamadkan meskipun ia kedengaran agak baik bagi golongan B40 mahupun miskin bandar.

"Dengan itu, bayaran bulanan kepada bank menjadi lebih rendah, sekali gus membolehkan lebih ramai mampu untuk memiliki rumah pertama," katanya.

Sementara itu, kerajaan turut memberikan sokongan kepada golongan pembeli rumah pertama dan penjawat awam menerusi inisiatif perumahan yang diumumkan dalam Belanjawan 2026, baru-baru ini.

Satu daripada inisiatif baharu yang dirangka oleh kerajaan bagi menyokong pembeli, penyewa dan pemaju perumahan ialah insentif hartanah serta inflasi sektor pembinaan.

Enam manfaat bakal dinikmati oleh ketiga-tiga pihak, antaranya potongan cukai 10 peratus untuk perbelanjaan pengubahsuaian dan pertukaran status bangunan komersial kepada kediaman.

Selain itu, potongan cukai dan sistem taksiran sendiri duti setem bagi mempercepatkan urusan pindah milik hartanah serta pembelian rumah baharu.

E-invois juga akan dilaksanakan dan digitalisasi perkhidmatan kerajaan bagi mempercepatkan urusan serta mengurangkan birokrasi dalam urusan hartanah.

Kerajaan juga mengadakan langkah kawalan inflasi sektor pembinaan, insentif cukai dan potongan khas untuk pemaju yang membangunkan projek mampu milik, terutamanya dalam kategori Projek Perumahan Rakyat (PPR) dan Projek Residensi Rakyat (PRR), selain RM100 juta untuk kerja baik pulih rumah kos rendah-sederhana.

Kerajaan turut komited untuk memperluas model baharu skim sewaan untuk beli atau 'rent to own' (RTO) yang mana penyewa dikenakan kontrak sewaan selama lima tahun, kemudian diberikan pilihan untuk membeli rumah itu dengan berbekalkan deposit yang terkumpul melalui pembayaran sewa bulanan sepanjang tempoh penyewaan berkenaan.

Bukan itu sahaja, pembelian rumah oleh penjawat awam juga dipermudah melalui skim pinjaman perumahan daripada Lembaga Pembiayaan Perumahan Sektor Awam (LPPSA) yang mana pinjaman kedua boleh dilakukan tanpa menyelesaikan baki pinjaman pertama.

Kesimpulannya, Muhammad Ridha berkata, masalah rumah tidak terjual bukan semata-mata kerana rakyat tidak mahu membeli rumah akibat lebih memilih untuk menyewa, tetapi kerana kuasa membeli yang rendah akibat struktur ekonomi isi rumah dan dasar kewangan semasa.

Ia menunjukkan kegagalan sistemik yang membabitkan penyelarasan antara dasar perumahan, dasar gaji dan dasar kewangan.

"Selagi kelayakan pinjaman perumahan tidak ditangani secara holistik, termasuk reformasi dalam penilaian kredit, sokongan pembiayaan dan pemadanan dengan pendapatan sebenar, maka statistik rumah siap tetapi tidak terjual akan terus meningkat.

"Ia menjadi simbol kebejatan pasaran yang kronik," katanya.