Berdasarkan nota penyelidikan BIMB Securities Research yang menganalisis data Pusat Maklumat Harta Tanah Negara (NAPIC), jumlah transaksi hartanah keseluruhan susut 8.0 peratus tahun ke tahun kepada 89,966 unit, manakala nilai transaksi hanya menurun kecil sebanyak 0.6 peratus kepada RM51.09 bilion.

Segmen kediaman terus mendominasi pasaran dengan 52,936 transaksi bernilai RM22.6 bilion, namun aktiviti pembelian dilihat semakin perlahan apabila pembeli mengambil pendekatan lebih berhati-hati sebelum membuat komitmen.

Penurunan paling ketara dicatatkan dalam kategori rumah bawah RM300,000 yang susut 7.6 peratus kepada 50,692 unit berbanding tempoh sama tahun lalu.

Segmen RM300,000 hingga RM500,000 pula merekodkan penyusutan 10.4 peratus, manakala rumah dalam kategori RM500,000 hingga RM1 juta turun 11.2 peratus, mencerminkan tekanan berterusan terhadap kemampuan pembeli pertengahan.

Dalam masa sama, data unit kediaman siap tidak terjual atau overhang menunjukkan kategori rumah berharga bawah RM300,000 terus mencatatkan jumlah tertinggi iaitu sebanyak 14,201 unit atau 43.3 peratus daripada keseluruhan stok kediaman siap tidak terjual di negara ini.

Menurut data Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (JPPH), Perak merekodkan jumlah tertinggi rumah siap dibina tidak terjual bagi kategori harga RM300,000 ke bawah dengan 2,990 unit bernilai RM617.19 juta, diikuti Kedah sebanyak 1,423 unit bernilai RM293.59 juta dan Pulau Pinang dengan 1,216 unit bernilai RM250.32 juta.

Kelantan turut merekodkan 1,200 unit rumah tidak terjual bernilai RM227.47 juta, manakala Melaka mencatatkan 1,106 unit bernilai RM231.14 juta, sekali gus menggambarkan tekanan permintaan yang masih ketara dalam segmen rumah mampu milik di beberapa negeri utama.

Penganalisis BIMB Securities Research, Mohd Fadzerin Ariffin, berkata situasi itu menggambarkan perubahan landskap pasaran hartanah negara apabila harga murah bukan lagi jaminan sesuatu projek mampu dijual dengan pantas.

Beliau berkata, faktor seperti lokasi, akses kepada peluang pekerjaan, sambungan pengangkutan awam, reka bentuk produk, kelayakan pinjaman dan tahap pendapatan pembeli kini memainkan peranan lebih penting berbanding harga semata-mata.

Katanya, keadaan itu juga menunjukkan permintaan asas untuk memiliki rumah masih wujud, namun ramai pembeli khususnya dalam kumpulan pendapatan rendah dan sederhana berdepan cabaran untuk melepasi syarat pembiayaan bank.

"Komitmen isi rumah yang semakin tinggi selain proses kelulusan pinjaman yang lebih ketat menyebabkan kadar penukaran tempahan kepada perjanjian jual beli menjadi semakin perlahan," katanya.

Ironinya, ketika segmen rumah mampu milik dan pertengahan menunjukkan kelembapan, pasaran hartanah mewah pula terus berkembang apabila transaksi bagi rumah bernilai melebihi RM1 juta meningkat 1.8 peratus pada S126.

BIMB Securities Research berpandangan keadaan itu membuktikan tekanan utama pasaran ketika ini lebih berkait dengan isu kemampuan dan kelayakan pembiayaan, bukannya kejatuhan permintaan secara menyeluruh.

Firma penyelidikan itu turut menjelaskan, prestasi pasaran pada suku pertama tahun ini turut dipengaruhi faktor bermusim apabila sambutan Tahun Baharu Cina jatuh pada Februari, manakala Hari Raya Aidilfitri disambut pada Mac, sekali gus memperlahankan aktiviti pembelian, pemprosesan pinjaman dan pemasaran projek baharu.

Dalam perkembangan berkaitan, kadar pengambilan projek pelancaran baharu turut menunjukkan kelembapan apabila hanya 1,052 unit daripada 9,112 unit rumah baharu berjaya dijual, mewakili kadar jualan 11.5 peratus sahaja.

Projek bertingkat tinggi menjadi segmen paling lemah dengan kadar jualan hanya 3.6 peratus, berbanding projek kediaman bertanah yang mencatatkan kadar pengambilan 16.6 peratus.

Menurut BIMB Securities Research, keadaan itu mengukuhkan lagi pandangan bahawa pembeli akhir masih cenderung kepada projek perbandaran dan rumah bertanah yang menawarkan nilai praktikal lebih tinggi, manakala projek bertingkat tinggi memerlukan lokasi strategik, sambungan pengangkutan yang baik serta susun atur lebih efisien untuk menarik pembeli.

Walaupun jumlah transaksi menurun, harga rumah secara keseluruhan masih menunjukkan daya tahan apabila Indeks Harga Rumah Malaysia (MHPI) meningkat 1.7 peratus kepada 235.2 mata, manakala purata harga rumah meningkat kepada RM507,533 berbanding RM498,955 sebelumnya.

Rumah teres dan separa berkembar masing-masing mencatatkan pertumbuhan harga 2.2 peratus, sementara unit bertingkat tinggi meningkat 1.3 peratus, sekali gus menunjukkan pasaran kediaman negara masih belum memasuki fasa kemerosotan harga secara menyeluruh.

Secara keseluruhan, data pasaran S126 menunjukkan sektor hartanah Malaysia masih memiliki asas permintaan yang stabil, namun tingkah laku pembeli kini menjadi lebih selektif dengan faktor kemampuan, akses pembiayaan dan lokasi projek muncul sebagai penentu utama dalam keputusan pembelian rumah.